Один из верных способов сохранения и преумножения капитала — инвестиции в недвижимость. Однако приобретение дома, квартиры или коммерческого помещения требует серьезных финансовых вливаний, а дальнейшая их сдача в аренду — постоянного контроля. Существует более простой метод заработка на недвижимости — вложение средств в акции инвестиционных трастов недвижимости или фондов коллективных инвестиций. Эти типы организаций называются REITs.
Наибольшее число подобных фондов существует в США. Суммарная капитализация американских REITs превышает 300 миллиардов долларов.
Что такое REIT
REIT — аббревиатура от Real Estate Investment Trust. REIT — это траст, фонд или управляющая компания, инвестирующая в объекты недвижимости и получающая прибыль от их использования, чаще всего — от аренды.
Фонд собирает деньги своих акционеров и вкладывает их в покупку готовых или строящихся объектов: офисов, гостиниц, больниц, апартаментов, торговых и логистических центров и пр. А затем получает доход от сдачи этого имущества в аренду или от его перепродажи. Полученная прибыль распределяется между акционерами пропорционально их долям. Они получают ее в форме дивидендов.
Также фонд может вкладывать средства акционеров в ипотечные ценные бумаги, приобретая их у банков. При этом доход REIT будет извлекать из процентных платежей по данным бумагам.
Таким образом, акции американских REITs — это фактически акции американской недвижимости в целом. Покупая их, вы приобретаете широкий портфель активов, связанных с недвижимостью США.
Но REITs — это не просто паевые фонды, это отдельные компании, функционирующие по типу акционерных. Они имеют свою выручку, расходы и прибыль. Их ценные бумаги свободно обращаются на бирже. Они позволяют заработать не только на дивидендах, но и на разнице цен при покупке и продаже акций.
Рейтинг лучших REITs для инвестиций в 2022 году
Предлагаем вашему вниманию топ-5 инвестиционных трастов, позволяющих вложиться в американскую недвижимость и заработать как на курсовой стоимости акций, так и на дивидендах. Мы постарались отобрать 5 наиболее прибыльных по дивидендам REITs, одновременно имеющих высокий потенциал роста в 2022 году.
Omega Healthcare Investors Inc
Omega Healthcare Investors (тикер: OHI) — один из ведущих американских инвестиционных фондов недвижимости в отрасли здравоохранения. Учрежден в 1992 году.
Специализацией компании является финансирование учреждений:
- долгосрочного сестринского ухода;
- домов престарелых;
- реабилитационных центров;
- отделений неотложной помощи;
- медицинских офисных зданий;
- независимых жилых помещений.
Фонд является лидером в сегменте квалифицированного ухода за больными. Инвестиционные объекты фонда находятся в США и Великобритании. Рыночная капитализация составляет 6,94 миллиарда долларов.
Структура выручки выглядит следующим образом:
- рентный доход — 86%;
- процентная прибыль по ипотеке — 8%;
- остальные инвестиционные доходы — 6%.
Среди конкурентных преимуществ Omega Healthcare — широкая география, инвестиции в программы капитального строительства, долгосрочные контракты на аренду недвижимости, выдача ипотеки с фиксированными ставками. Драйвером роста выступают демографические тенденции в США: старение населения, малочисленность семей и рост популярности специализированных учреждений ухода среди стариков. Эксперты прогнозируют рост курса акций OHI в течение 12 месяцев на уровне 20%.
Несмотря на негативное влияние пандемии COVID-19, серьезно ударившей по сегменту домов престарелых, компания сумела сохранить высокий уровень выплат по дивидендам. Это свидетельствует о ее финансовой устойчивости. В конце 2021 года дивидендная доходность равнялась 9,7% — 2,68 доллара на акцию.
New Residential Investment Corp
New Residential Investment (тикер: NRZ) — крупный ипотечный REIT. Фонд образован в 2011 году. Ведет свою деятельность в сфере ипотечного кредитования и финансовых услуг, связанных с жилой недвижимостью.
Основные сегменты выручки:
- права на обслуживание ипотечных кредитов;
- закладные и жилищные ссуды;
- ценные бумаги рынка недвижимости;
- потребительские и корпоративные кредиты;
- приобретение дочерних предприятий и партнерство.
New Residential Investment уделяет внимание долгосрочным активам со стабильными денежными потоками, использует консервативную структуру капитала для извлечения прибыли в условиях разных процентных ставок, масштабирует и диверсифицирует портфель инвестиций. Рыночная капитализация фонда равна 5,15 миллиарда долларов.
С момента создания компания выплатила акционерам дивиденды в размере более 3,8 миллиарда долларов. В конце 2021 года дивидендная доходность составила 9,07% — по 1 доллару на акцию.
За минувший год акции NRZ выросли на 9,1%. В следующем году ожидается продолжение восходящего тренда и увеличение стоимости бумаг еще на 16%.
AGNC Investment Corp
AGNC Investment (тикер: AGNC) — фонд ипотечных инвестиций в недвижимость. Создан в 2008 году. До 2016 года компания была зарегистрирована под наименованием American Capital Agency Corp. Инвестирует с использованием займов РЕПО в ценные бумаги, являющиеся производными от ипотечных кредитов, выданных под залог недвижимости.
Инвестиционный портфель включает 3 основных вида активов:
- ценные бумаги, выпущенные правительственными ипотечными агентствами США;
- форвардные контракты на предстоящие выпуски облигаций;
- негосударственные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Рыночная капитализация на конец 2021 года равнялась 8,09 миллиарда долларов.
Преимуществами фонда являются:
- лучшие в отрасли финансовые показатели;
- эффективная структура операционных затрат;
- дисциплинированное управление рисками;
- фокус на интересах акционеров;
- масштаб бизнеса и высокая ликвидность.
Несмотря на трудности, которые компания испытывала с середины 2021 года, в перспективе ближайших 12 месяцев она имеет отличные шансы на восстановление и рост курса акций на 9,5%.
В пользу устойчивости фонда говорят и высокие дивиденды в размере 1,44 доллара на акцию (дивидендная доходность — 9,36%), которые REIT планирует выплатить 11 января 2022 года.
Global Net Lease Inc
Global Net Lease (тикер: GNL) — трастовый фонд, вкладывающий средства в коммерческую недвижимость на территории США, континентальной Европы и Великобритании. Создан в 2011 году. На конец 2021 года капитализация оценивалась на уровне 1,54 миллиарда долларов.
Основная стратегия Global Net Lease заключается в приобретении привлекательных с точки зрения местоположения объектов недвижимости для последующей их сдачи в долгосрочную аренду кредитоспособным арендаторам. В собственности фонда находится 312 объектов недвижимости, 99% из которых находится в постоянной аренде.
Портфель активов Global Net Lease хорошо диверсифицирован с точки зрения географического положения, отраслевой принадлежности и арендаторов. Объекты рассредоточены по 12 странам и 48 отраслям. В числе арендаторов — 134 компании.
Компания владеет следующими категориями объектов:
- офисная недвижимость — 49%;
- промышленное производство и распределительные центры — 46%;
- розничная недвижимость —5%.
Всю получаемую прибыль фонд выплачивает в форме дивидендов. Текущий размер дивидендов близок к максимуму и составляет 11% — 1,6 доллара на акцию.
В ближайший год аналитики прогнозируют рост курса акций GNL более чем на 50%, что делает фонд весьма привлекательным для вложений.
Sabra Healthcare REIT Inc
Sabra Healthcare REIT Inc (тикер: SBRA) — REIT, инвестирующий в объекты недвижимости, обслуживающие сектор здравоохранения. Создан в 2010 году. Рыночная капитализация — 3,03 миллиарда долларов.
Инвестиционный портфель фонда состоит из 425 объектов, расположенных на территории Америки и Канады.
Основные категории активов:
- квалифицированный и временный уход — 67,4%;
- специализированные больницы и другие учреждения — 11,6%;
- жилье для престарелых, сдаваемое в аренду —10,6%;
- жилье для престарелых, управляемое фондом — 8,2%;
- процентные и прочие доходы — 2,2%.
Основными драйверами роста фонда выступают тенденции старения населения Америки и увеличения продолжительности жизни. Конкурентными преимуществами являются широкая география объектов, долгосрочная аренда и налаженный прочный контакт с местными, региональными и национальными операторами учреждений, оказывающих услуги ухода.
Компания выплачивает дивиденды в размере 1,2 доллара на акцию (дивидендная доходность — 9,19%) и обладает значительным потенциалом роста в ближайшие 12 месяцев — на уровне 30%.
REITs по своей природе являются оптимальным финансовым инструментом для пассивных инвесторов, стремящихся получать регулярный доход в виде дивидендов. Этот тип актива позволяет заработать на всех формах использования недвижимости, не приобретая ее и не занимаясь ее управлением. Также по сравнению с акциями компаний других профилей REIT — более диверсифицированный актив с гарантированным высоким дивидендным доходом.
