Я продал акции Realty Income (O) из-за того, что приобрел акции VEREIT в начале 2021 года. Это был достойный и в конечном счете позитивный конец инвестиционной ошибки, которую я допустил, купив акции American Realty Capital Properties. Но теперь, когда я снова инвестировал в акции траста, мой план в отношении Realty Income — держаться за него до тех пор, пока я не передам акции через завещание своей дочери. И вот почему.
Скука в своей основе
Realty Income — это REIT, который занимается так называемой чистой арендой. В основе нее лежит владение недвижимостью с одним арендатором, но арендаторы несут ответственность за большую часть эксплуатационных расходов по объектам, которые они занимают. Любая недвижимость с одним арендатором связана с большим риском, потому что арендатор всего один. Но при распределении на достаточно большой портфель, как в данном случае, риск оказывается довольно низким. Такая схема значительно упрощает процесс, но позволяет Realty Income сосредоточиться на сборе арендной платы и расширении своего портфеля, поскольку ей не нужно беспокоиться о таких вещах, как уплата местных налогов и уборка парковки.
Кроме того, Realty Income обладает значительной долей в торговой недвижимости, на которую приходится около 85% арендной платы. Несмотря на то, что это означает существенную зависимость от одного сектора, в этом случае есть одна деталь, которая очень важна. Realty Income, в основном, владеет такими типовыми площадями, как аптеки и круглосуточные магазины. Их довольно легко сдать в повторную аренду или продать, если потребуется. Поэтому даже здесь риск не велик.
Остальная часть портфеля траста состоит из промышленной недвижимости (около 14%) и категории “другое”, которая в основном предназначена для оппортунистических инвестиций. Несмотря на то, что по сравнению с другими видами недвижимости категория “другое” значительно меньше, она не менее важна — подробнее об этом чуть позже.
При этом баланс компании Realty Income обладает инвестиционным уровнем. Это означает, что у компании есть легкий доступ к заемному финансированию по разумным ставкам, который может обеспечить ей низкую стоимость заемного капитала. REIT обычно обладают премиальной ценой по сравнению с аналогичными компаниями на фондовом рынке, поэтому они также имеют возможность получить быстрый доступ к акционерному капиталу.
В погоне за ростом и диверсификацией
Теперь все сводится к тому, что стало главным преимуществом компании Realty Income. Это огромный REIT, работающий по модели чистой аренды недвижимости. Портфель траста насчитывает более 11 000 объектов недвижимости. Рыночная капитализация траста составляет около $40 млрд и более чем в 2 раза превышает показатель аналогичного REIT —W.P. Carey. Проще говоря, Realty Income может заключать такие сделки, с которыми не справится ни один другой REIT, специализирующийся на чистой аренде.
Вот тут-то и появляется категория “другое”. Компания Realty Income в 2010 году купила коллекцию виноградников у компании Diageo за $269 млн. Это была уникальная сделка в таком сегменте активов, который выходил за рамки привычного для траста, но при этом она предполагала выгодный размер арендной платы и надежного арендатора. На момент приобретения эта сделка стала признаком того, что Realty Income умеет мыслить нестандартно.
У траста скоро появится новая собственность из категории “другое”, когда Realty Income завершит сделку с покупкой казино в Бостоне. Кроме того, это здание является уникальным активом, с достаточно защищенным местным игорным рынком. Только на этот раз цена гораздо выше — $1,7 млрд. На рынке существуют REIT, специализирующиеся на казино, но Realty Income не относится к их числу. По сути, компания воспользовалась уникальной возможностью, которую не мог рассмотреть ни один из ее коллег по сектору прямой чистой аренды.
Примечательно, что, несмотря на огромные масштабы приобретения казино, оно составит не более 3,5% общего дохода Realty Income от аренды. Подобная диверсификация хорошо работает в рамках территории, на которой сейчас сосредоточен REIT — Европа. Траст Realty Income вошел на рынок этого региона несколько лет назад в поисках возможности диверсификации и роста портфеля, и с тех пор столкнулся с тем, что владельцы недвижимости стремятся заключать более крупные сделки с участием нескольких объектов. Масштаб недавней сделки Realty Income по покупке казино доказывает, что траст может справиться с более значительными объемами, чем большинство его конкурентов, и не растеряться при возникновении удачного момента.
Еще больше возможностей
Масштабы и преимущества доступа к капиталу, которыми сегодня обладает Realty Income, выделяют траст на фоне аналогичных предприятий. Благодаря этому компания является очень привлекательным вариантом для консервативных инвесторов, желающих получить чистый доход от аренды. Однако здесь есть еще больше поводов для восторга и среди них ежемесячные дивиденды. Траст ежегодно увеличивает их вот уже более 25 лет, что делает его Дивидендным аристократом. Доходность Realty Income, которая в настоящее время составляет около 4,3% после недавнего спада на рынке, вероятно, находится на нижней границе этого показателя для сектора чистой арендой. Но сейчас, когда я владею этими акциями, я не собираюсь их продавать. Откровенно говоря, возможно, они стоят того, если вы ищете надежного плательщика дивидендов для пополнения своего портфеля.
Источник: fool.com
