К счастью для нас, есть инвестиции, которые могут извлечь выгоду из каждого из этих факторов, в частности, промышленная недвижимость, которая включает в себя такие объекты, как склады, производственные объекты и даже помещения для выращивания каннабиса. По данным Nareit, промышленные REIT (инвестиционные фонды недвижимости) уже становились одними из самых эффективных с начала пандемии, принеся инвесторам доходность более 57% к ноябрю 2021 года. Три промышленных REIT, которые могут показать хорошие результаты в 2022 году: Americold Realty, Prologis и Innovative Industrial Trust.
Надевайте каску и давайте поговорим о промышленной недвижимости.
Рост электронной коммерции
Рост электронной коммерции — явление не новое, но пандемия вывела его на новый уровень. Доходы от электронной коммерции в США выросли на 48% с 2019 по 2021 год и, по прогнозам, почти удвоятся в течение следующих четырех лет.
Каждый раз, когда кто-то покупает книгу на Amazon или обувь в Zappos, заказ должен быть где-то обработан. Чем больше выручки генерируют компании электронной коммерции, тем больше денег они вкладывают в новые склады и центры выполнения заказов. Это увеличивает спрос на промышленную недвижимость.
Также важно помнить, что не всем компаниям электронной коммерции нужны базовые склады. Большой рост приходится на онлайн-покупки продуктов питания. Это тенденция, которая благоприятствует компании Americold Realty (COLD), которой принадлежат холодильные склады. Americold был одним из немногих промышленных REIT, показавших плохие результаты в прошлом году — сейчас он примерно на 30% ниже своего максимума 2021 года. В 2021 году компания столкнулась с сокращением заполняемости из-за нехватки рабочей силы у клиентов, в результате чего ей пришлось снизить прогнозы по прибыли. Компания сталкивалась с проблемами и раньше (она была основана 120 лет назад) и по-прежнему настроена на получение прибыли от долгосрочных тенденций в индустрии электронной коммерции и растущего спроса на доставку продуктов на дом.
Невосприимчивость к процентной ставке?
Высокие процентные ставки — худший кошмар инвестора в недвижимость. У инвесторов есть лучшие варианты для получения доходности. Покупатели не могут платить из-за бюджетных ограничений на выплаты задолженностей. Застройщикам сложнее найти финансирование для новых объектов.
Промышленная недвижимость не пострадает так сильно, как другие виды недвижимости. Мало того, что промышленную недвижимость часто покупают опытные предприятия с надежным финансированием, но и потому, что новые предприятия электронной коммерции или REIT покупают промышленную недвижимость и стимулируют спрос.
Prologis (PLD) является крупнейшим промышленным REIT и выиграет от этого спроса. Ей принадлежит 1 млрд квадратных футов промышленных площадей в 19 странах, которые сдаются в аренду 5 800 различным клиентам. Несмотря на свой размер, Prologis увеличил денежный поток на 10% за последние 5 лет, а уровень вакантных площадей составляет менее 3%. Он не имеет такого же потенциала роста, как другие REIT в этой статье, но он стабильно работает и возвращает деньги акционерам.
Амбициозные бизнесы
Обычно вы не смотрите на недвижимость в поисках взрывного роста. Но есть некоторые отрасли с взрывным потенциалом роста, которым нужна промышленная недвижимость. Подумайте о каннабисе и криптовалюте.
Каннабис является быстрорастущим бизнесом везде, где он легализован (и во многих местах где нет). Всю эту марихуану нужно где-то выращивать, и производственные помещения — одно из лучших и наиболее эффективных мест для этого. Добавьте к этому тот факт, что многие предприятия, занимающиеся марихуаной, не могут найти банк для хранения своих денег из-за федеральных правил, и увидите будущий спрос в этой отрасли. Зачем запихивать $10 млн под матрас, если можно купить еще один растущий комплекс?
Innovative Industrial (IIPR) является ведущим REIT в этой нише. Он покупает помещения у опытных производителей и сдает их в аренду по долгосрочным соглашениям. REIT владеет более чем 100 объектов недвижимости площадью 7,8 млн квадратных футов в 19 штатах. Если производство каннабиса продолжит расти и будет легализовано на национальном уровне, у Innovative Industrial будет достаточно опыта, чтобы быстро расти вместе с отраслью.
С криптовалютой схожая ситуация. Ему нужны большие мощности для роста (майнинга новых монет). Большинство банков еще не знают, как работать с этим сектором. А у многих первопроходцев денег больше, чем понимания, что с ними делать. Это правда, что криптовалюта становится более экологичной и требует меньше места, чем когда-то, но ей все еще нужно много ресурсов. Это сравняет спрос на промышленную недвижимость.
Спрос и предложение
В конце концов, все сводится к спросу и предложению. Prologis недавно сообщил, что уровень вакантных площадей в промышленной недвижимости по стране составляет всего 3,9%. Это означает, что предложение низкое. Между тем каждая из описанных выше сил толкает спрос все дальше и дальше за пределы доковидных максимумов. Все это приводит к увеличению прибыли на рынке промышленной недвижимости, возможно, даже если остальная часть рынка не будет сотрудничать.
Источник: nasdaq.com
